北京商品房是什么？
2014年之前，北京的房屋交易市场被分得很清楚，即普通住宅、非普通住宅以及办公用房。 普通住宅是指按一般住宅标准建设的居住用房屋，这个定义里包括了面积和价格两个限制条件。
以家庭为单位购买的普通住宅，面积应在140平方米以下（含本数），以单位名义购买或家庭为单位购买的普通住宅，面积应在90平方米以下（含本数）。在价格上，普通商品住宅单套交易价格原则上不高于所在地的住房指导价；单位、家庭第二次购买普通住宅的，交易价格原则上不低于所在地住房指导价的70%。
而非普通住宅则与之相反，是面积大、价格高的房屋。包括豪华洋房、别墅等，也包括一些面积超大、单价特别高的普通住宅，如复式公寓等。
在税收政策上，由于非普通住宅的面积大，所以对应的税款也高不少。 除了普通住宅与别墅之外，之前的北京市场还有一类特殊的房屋类型——限竞房。这些房子的特点是因为设置了竞价程序，所以价格往往非常便宜，比如5年左右建成的限竞房，平均售价只有3万左右/平米。
但是从居住品质上来说，限竞房其实并不高。因此2018年以后，北京取消了这种类型的房子。 现在来说，北京市场的商品房就是普通住宅+别墅。其中普通住宅又分为普通商品住房和普通共有产权房两种。 普通商品住房的交易没有限制，只要符合家庭名下唯一一套住宅的条件，就可以享受首套房信贷政策支持。普通共有产权房则是限定售房的类型，只面向无房且无贷款记录的低收入群体销售，并且所购房产满5年后才可上市交易。
在北京，商品房是相对于实物配售房、安居房、集资建房、减（半）价定向建房和房改优惠政策买房等自住住房而言的，是指房地产开发企业将通过土地出让取得土地使用权的土地进行房屋开发建设和经营管理，通过市场机制实现居住功能的房产。
这种房产可以按照规划建设成住宅也可以建成商业用房或办公用房，住宅商品房即通常所说的商品住宅包括了经济适用住房，可以通过上市交易而流通，也就是可以自由买卖。一般所说的商品房指的是除经济适用住房之外的其他住宅及商业、办公用房，经济适用住房是政府为解决困难家庭住房问题的住房优惠政策，在土地出让、税费、建设成本等各方面提供政策支持，是政府行为。
商品房的权属归房地产开发企业所有，是投资和经营的商品。在销售前，房地产开发企业对已建成的商品房享有所有权。房地产开发企业凭借土地使用权出让合同、规划设计图纸等文件，经过有关房产、土地管理部门审核批准取得预售许可证后，即可对外销售未竣工的预售商品房，预售合同签订后即取得了预售定金或部分房价款。
随着房地产开发企业对预售商品房的建设，房地产开发企业即逐步履行合同义务，在商品房竣工通过验收后即履行完毕其合同义务，商品房产权即转归购房者所有。在将已竣工的期房或现房销售给个人时，个人以取得房产所有权为目的，所支付的是完全的市场价格，取得的是完全的房产所有权，可以按照政府有关政策规定出售、析产、交换、出租和继承。
